APARTMAN YÖNETİM KURULU ÜYELİĞİNE SEÇİLECEK ÜYELERDE ARANACAK ŞARTLAR NELERDİR?Kanunda, yönetim kurulu üyeliğine seçilecek kimselerde*hangi niteliklerin bulunması gerektiği hususunda bir açıklık yoktur. Sadece bu üyelerin kat maliklerinin dışındaki kimselerden de seçilebileceği belirtilmiştir. Ancak, görevin özelliği dikkate alınırsa, bu üyelerde gene de birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır. Yönetim kurulu üyelerinde aranacak şartlarla yöneticide aranacak şartlar arasında bir fark söz konusu değildir.*
YÖNETİCİNİN KAT MALİKLERİ KURULU’NDAN KARAR ALMAKSIZIN YAPABİLECEĞİ İŞLER NELERDİR?Yönetici (veya yönetim kurulu), ana taşınmazın yönetimiyle ilgili bütün işlerde yetkilidir. Ancak, yönetim planı ya da Kat Malikleri Kurulu, yöneticinin yetkili olduğu konuların sınırını çizmiş olabilir. Bundan başka, yönetici, kat maliklerini çok önemli mali yükler altına sokabilecek işleri de, ancak Kat Malikleri Kurulu’ndan karar aldıktan sonra yapmalıdır. Hangi işlerin kat maliklerine ağır yükler getireceğinin tayininde, ilgili binanın konumu, nitelikleri ve oturanların ortalama gelir seyirleri ile sosyal durumları gibi faktörler göz önüne alınmalıdır.*
YÖNETİMİN DENETÇİ TARAFINDAN DENETLENMESİ NASIL YAPILIR?Yönetici ( veya yönetim kurulu), denetçi tarafından yönetim dönemi boyunca denetlenir. Denetçi, yönetim planında ayrı bir zaman öngörülmemişse, Ocak ayı içinde Kat Malikleri Kurulu’na denetimin sonucunu bildiren bir rapor verir. Bu rapor, daha önceden çoğaltılarak kat maliklerine taahhütlü mektupla gönderilir.*
DENETÇİNİN TUTMAK ZORUNDA OLDUĞU DEFTERLER VAR MIDIR?Denetçi ( ya da denetim kurulu), tıpkı yönetici gibi, birden başlayan sıra numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdik edilmiş bulunan ayrı bir defter tutmak zorundadır. Bu deftere, denetçilerin kararları ve gerekli görülen diğer hususlar yazılır. Bu defterin de, her yıl Ocak ayı içinde notere kapattırılması uygun olur.*
YÖNETİCİNİN GÖREVİNİN SONA ERMESİYöneticinin görevi, normal halde, görev süresinin bitiminde kendiliğinden sona erer. Öte yandan, yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkinin vekâlet olduğu da bilinmektedir. Bu durumda, vekâlet sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümler de uygulama alanı bulacaktır. Genel olarak sözleşmelerin sona ermesiyle ilgili sayılabilecek diğer hükümler de burada uygulanabilir.
YÖNETİM KURULU NASIL OLUŞTURULUR?Kat malikleri ana taşınmazın yönetimini, kendi aralarında veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye yahut üç kişilik bir yönetim kuruluna verebilir. Kanun, yönetim kurulunun oluşması için üç kişinin bulunmasını aramışsa da , bu sayının kesin olup olmadığı hususunda herhangi bir işaret yoktur. Buna göre yönetim kurulu, Kat Malikleri Kurulu’nca bütün kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunun oyu ile atanır. Kanun bu atamanın bir yıl için yapılacağını, Kat Malikleri Kurulu’nun yıllık toplantısında bu işlemin yenileneceğini belirtmiştir (KMK 34/I ).
KİMLER YÖNETİM KURULU ÜYESİ OLABİLİR?Yönetim kurulu üyelerinin kat malikleri arasından seçilmesi mümkün olduğu gibi, dışarıdan seçilmesi de mümkündür. (KMK. 34/I). Kanunda, yönetim kurulu üyeliğine seçilecek kimselerde hangi niteliklerin bulunması gerektiği hususunda bir açıklık yoktur. Ancak görevin özelliği dikkate alınırsa, bu üyelerde yine de birtakım niteliklerin bulunması gerektiği sonucuna varılır. Yönetim kurulu üyelerinde aranacak şartlar (temyiz gücüne sahip, reşit olan, bedensel engeli olmayan, ahlaka, kişilik haklarına ve kamu düzenine saygılı vb.), yönetici seçiminde aranacak şartlardan farklı değildir.
BİNALARDA YÖNETİCİ BULUNMASI KANUNEN ZORUNLU MUDUR?Bağımsız bölüm sayısı 8 ya da daha fazla olan kat mülkiyetine tabi binalar için bir yönetici tayin etmek kanunen zorunludur (34 / II ). Ancak ana taşınmazın bütün bağımsız bölümleri tek bir kişinin mülkiyetindeyse, malik kanunen yönetici durumundadır.*
YÖNETİCİNİN GÖREV VE YETKİLERİ NELERDİR?Kanun, yöneticinin görevlerinin yönetim planında gösterileceğini hükme bağlamıştır ( KMK 35 ). Ancak kanun, yönetim planında aksine hüküm yoksa, yöneticinin görevlerini kendisinin sayması yoluna gitmiştir. Buna göre; Kat Malikleri Kurulu’ nun aldığı kararların yerine getirilmesi; ana yapının kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı, sigorta ettirilmesi; avansların toplanması; yönetimle ilgili bütün ödemelerin kabulü; yönetimi ilgilendiren tebligatın kabulü; süre aşımına veya bir hakkın kaybına sebebiyet verilmemesi; ana taşınmazın korunması ve bakımı için gerekli tedbirlerin alınması; dava ve icra takibi yapılması; bankada hesap açtırılması; Kat Malikleri Kurulu’ nu toplantıya çağırma; işletme projesinin yapılması; bildirimde bulunma; kanuni temsil yetkisini kullanması görevleridir.
YÖNETİCİNİN TUTMAK ZORUNDA OLDUĞU DEFTERLER NELERDİR?Yönetici kanunen sadece karar defteri tutmak zorundadır. Bu defterin her sayfası noter mührüyle tasdik edilmelidir. Karar defterinin sayfaları mutlaka 1’ den başlayan sıra numarası taşımalıdır. Ancak, uygulamada pek çok yöneticinin işletme defteri, kasa defter gibi kanunen tutulması zorunlu olmayan yardımcı nitelikteki defterleri tuttuğu da görülmektedir. Yönetici bütün belgeleri bir dosya halinde düzenli biçimde saklamalıdır. Görev süresi bitiminde ise, bütün defterleri yeni seçilen yöneticiye devretmelidir.*
YÖNETİCİ KİM TARAFINDAN NASIL ATANIR, GÖREV SÜRESİ NE KADARDIR?Kanunumuz yöneticinin her yıl yeniden atanacağını, yani görevinin bir yıl süreceğini hükme bağlamış bulunuyor. Yöneticilik görevinin uzun süre yahut süresiz olarak belirli bir kişiye veya kurula verilmesi durumu, birtakım sakıncalar doğurabilir. Gerçi görevde kalması sakıncalı görülen yöneticinin, Kat Malikleri Kurulu kararı ile görevine her zaman son verilmesi imkânı da vardır. Yöneticinin görevden alınmasını isteyen kat malikleri, bu konudaki isteğini ilk önce Kat Malikleri Kurulu ‘na götürmek zorundadır. Ancak, bundan sonra bu isteği reddeden kurul, kararın iptalini ve dolayısıyla söz konusu yöneticinin görevden alınmasını hâkim den istemelidir.
Linkback: https://www.buyuknet.com/gayrimenkul-bilgilendirme-sayfasiapartmanda-yasarken-karsilasilacak-sorunlar3-t43754.0.html